Pirmieji pastato metai. Iš statytojo pas valdytoją

Lietuvoje nėra praktikos sklandžiai perduoti naujai pastatytą pastatą iš statytojo rankų į valdytojo rankas. Nėra jungiamosios grandies tarp šių dviejų labai svarbių etapų pastato gyvenime. Tokia spraga pirmaisiais pastato gyvavimo metais vėliau lemia nesklandumus ir klaidas inžinerinių sistemų eksplotavime, didesnes nei planuota pastato išlaikymo išlaidas, greitesnį sistemų nusidėvėjimą ir pan. Už visa tai, žinoma, sumoka pastato savininkas ir naudotojai. To būtų galima išvengti įtraukiant vieną papildomą procesą, kurį lietuviškai pavadinčiau prailgintu pastato pridavimu (angl. Handover & aftercare).

Įprastinė veiksmų seka yra tokia: kai pastatas užbaigiamas, atliekamas visų sistemų išbandymas, geriau žinomas, kaip „pastato pridavimas naudojimui“, pasirašomi išbandymų protokolai ir laikoma, kad statybos etapas užbaigtas. Dažnai net statybinė dokumentacija nėra atnaujinama pagal faktą ir brėžinių su „Taip pastatyta“ žyma niekas nedaro ar tiesiog ją uždeda ant senesnių, faktinę situaciją ne visai atitinkančių brėžinių. Juk statytojo darbai jau baigėsi, laikas imtis naujų. Taip baigiasi ir statytojo atsakomybės, jis išeina darbuotis į kitą objektą.

Tuomet į pastatą ateina valdytojas, kuris rūpinsis jo tinkamu veikimu ne vienerius metus. Dažniausiai valdytojas, atėjęs į objektą, perima dalį dokumentacijos, susipažįsta su sistemomis (pats), pasidaro pastato eksploatacijos ir priežiūros grafikus (pats), apsibrėžia reikalingas procedūras (pats). Tačiau ar nebūtų aiškiau ir užtikrinčiau gauti visą šią informaciją iš pirmų rankų – statytojo? Ar nebūtų tinkamiau, kad inžinerines sistemas ir jų priežiūros reikalavimus valdytojui perduotų pats rangovas, kuris jas įrengė? Kad jis padėtų susidaryti tų sistemų priežiūros grafikus, paaiškintų, kaip sistemas eksploatuoti, kad ir praktikoje būtų išlaikytas jų teorinis, projektuojant užduotas našumas?

Spraga tarp statytojo ir valdytojo atsiranda todėl, kad jie atstovauja skirtingus pastato gyvavimo etapus – statybą ir eksploataciją. Statytojams dažnai atrodo, kad jų darbas tik kokybiškai pastatyti pastatą, o kaip jau ten bus toliau – valdytojo reikalas. Tuo tarpu valdytojas perima tai, kas atlikta statytojo, ir neturi galimybės ką nors lemti pastato įrengime, ar tinkamai pasiruošti eksploatacijai su informacija iš pirmų rankų. Netgi pastatų tvarumo standartai (LEED, BREEAM) neužtikrina, kad šios spragos nebus, nes reikalavimai statytojo ir valdytojo bendradarbiavimui yra pasirenkamieji, o ne privalomi. Kitaip sakant, to galima ir nedaryti, jei nesiekiama labai aukšto įvertinimo. Sprendimą įgyvendinti šį reikalavimą  arba ne priima pastato savininkas, ir jei nusprendžiama pataupyti, vėliau gali tekti susidurti su pasekmėmis.

Pavyzdžiui, pagal BREEAM New Construction pastatytas pastatas nebūtinai bus eksploatuojamas pagal BREEAM standartą. Nes New Construction neapima reikalavimų eksploatacijai, tik statybai.  Eksploatacija rūpinasi BREEAM In-Use standartas. Yra vos kelios jungtys tarp šių dviejų etapų. Viena iš jų – pastato eksploatavimo gidas, kurį parengia statytojas būsimam valdytojui. Tame gide yra gairės pastato eksploatacijai pagal BREEAM. Bet, kaip minėjau, šis reikalavimas neprivalomas, todėl pasitaiko, kad to gido ir neparengia. Tuomet valdytojui neaišku, o tai ką jam BREEAMiniame pastate daryti kitaip?

Pasitaiko, kad man skambina LEEDinio ar BREEAMinio pastato valdytojas, kuris ką tik perėmė objektą iš statytojo ir supranta, kad jo eksploatacija turbūt skiriasi nuo įprastinės, tačiau nežino, kaip elgtis. Skambina ir klausia: „Tai ką šiame pastate mums daryti kitaip?“. Sakau: „O ar neperdavė jums pastato naudojimo gido, kur surašyti visi reikalavimai?“. Sako: „Ne, tiesiog informavo, kad laikytumėmės standarto reikalavimų, tačiau mes nežinome, kokie jie“. Tuomet aš patariu pasiteirauti pastato savininko, ar buvo parengtas pastato valdymo gidas, ir jei parengtas, vadovautis juo. O jei nebuvo – reikia skirti laiko susipažinimui su pastato eksploatavimo taisyklėmis pagal LEED ar BREEAM (priklausomai nuo to, kuris standartas naudotas).

Dar viena jungiamoji grandis tarp statybos ir eksploatacijos yra jau minėtas Handover & Aftercare reikalavimas, kurį lietuviškai galėtume vadinti prailgintu pastato pridavimu. Tai apima maždaug 10-12 mėnesių laikotarpį po pastato pridavimo t.y., eksploatacijos pradžią, kai pastatas pamažu užsipildo, įeina į normalų veikimo režimą, išgyvena pirmą vasarą ir pirmą žiemą (sezoniškumus). Tuo laikotarpiu labai svarbus sistemų sureguliavimas efektyviam veikimui užtikrinti, įvertinimas, kiek išpildomi žmonių poreikiai, ar užtikrinamas jiems reikalingas komfortas. Neseniai teko porą mėnesių darbuotis šviežiai įrengtame kliento biure. Tai bemaž kasdien buvo sprendžiami klausimai, kodėl vienur per karšta, kitur oro pučiama per daug, taip pat buvo atliekami įvairūs matavimai ir testai, siekiant patikrinti, ar viskas veikia taip, kaip suplanuota.

Pastato eksploatacijos pradžia yra jungiamoji grandis tarp statytojo ir valdytojo. Tai procesas, kuriam būtina skirti dėmesio

Reikia maždaug metų, kol pastatas su visomis savo sudedamosiomis dalimis prisitaiko prie žmonių, ir kol žmonės išmoksta būti tame pastate. Kol pastatas įkūnija projektuotojų ir statytojų jam užduotą misiją – būti komfortiška ir sveika aplinka pastate įsikūrusiems žmonėms, drauge užtikrinant optimalius išlaikymo kaštus ir patogią eksploataciją. Todėl man labai keista, kad tokiu, galima sakyti, jautriu etapu nėra bendradarbiavimo, susikalbėjimo tarp statytojo ir valdytojo. Kad vienas jau pasitraukęs iš pastato gyvenimo, o kitas bando įsivažiuoti kaip geriausiai moka. Kad naujai pastatytam kokybiškam pastatui eksploatacijos procedūros ir grafikai kuriami kartais net spėjimo ir senos patirties būdu.

Kai pagalvoji, kas iš to, kad pastatas turi puikias technines charakteristikas, jei jos neišnaudojamos gerovei kurti? Kartais savininkas išleidžia didelius pinigus sukurti patogumą, efektyvumą, komfortą, bet tai nėra įgyvendinama praktiškai, nes pastato valdytojai neperima pilno paketo, o tik jo fragmentus ir tuomet remiasi savo pačių ankstesne patirtimi ir įgūdžiais, kurie visi ateina iš kitų, nebūtinai tokios pat aukštos kokybės pastatų. Todėl mano manymu, didžiausia atsakomybė tenka vis tiktai pastato savininkui. Tai jis turi užtikrinti, kad jo investicijos į pastatą taptų realia nauda jį eksploatuojant, kad pastato valdymas betarpiškai pereitų iš statytojų į valdytojų rankas, ir pilnas informacijos ir reikalavimų paketas pereitų iš statybos į valdymo etapą. Kad ilgiausias pastato gyvavimo ciklo etapas – eksploatacija – būtų kuriamas visų dalyvių bendru indėliu, jam būtų tinkamai pasiruošta ir išnaudojamos visos galimybės gerovei kurti. Tik taip veikiant  sukuriama maksimali pastato vertė ir investicijos tampa realia nauda visiems prie to prisidedantiems.

p.s. Kaip suprantate, energinė A klasė, apie kurią šiuo metu tiek daug kalbama, yra galimybė pastatui pasiekti tam tikrus efektyvumo parametrus, bet tai nėra garantija, kad taip ir bus. Žinoma, pastatui įdiegtos charakteristikos yra lemiamas veiksnys, tačiau nuo eksploatacijos priklauso, kaip sumaniai ir naudingai jos bus panaudotos praktikoje.

Parašykite komentarą

El. pašto adresas nebus skelbiamas. Būtini laukeliai pažymėti *